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Bizco questionne et améliore la validité d'un DPE
Mise à jour : novembre 2023.
La qualité d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est fort variable d’un prestataire à l’autre. Or la classe énergétique d’un bien a un impact de plus en plus significatif sur les prix de transactions et sur la prise de décision d’acheter, de vendre ou de louer. Ce constat est le point de départ de la création de Bizco, qu’Elisabeth Felixine dirige avec un enthousiasme lucide. L’idée est d’approfondir la modélisation d’un bien immobilier pour préciser et fiabiliser sa véritable signature énergétique, en minimisant les sources d’erreur tout en fluidifiant et simplifiant le processus. Un seul objectif : la validité du DPE sur le fond, pas seulement au niveau juridique ou normatif.
Bizco réinvente le DPE
Elisabeth Felixine veut faciliter la vie de l’agent immobilier en fiabilisant la mise à prix d’un bien. Des trois pôles fonctionnels d’une agence, promotion, transaction et gestion immobilière, la transaction est la cible privilégiée de Bizco. L’objectif est de contribuer à désopacifier le processus de fixation d’un prix, en justifiant la somme des plus et des moins, petits et grands, apportés à un prix de base ou standard. Elle s’inscrit dans la même mouvance que Sébastien de Lafond, créateur de meilleursagents.com, qu’elle cite spontanément comme un modèle à suivre. Un prix dépend de quantité de facteurs, dont la situation géographique, le DPE et sa validité. Il est la somme de composantes constamment fiabilisées par des offres de service en ligne de plus en plus pointues, évoluant sur le mode de l’innovation incrémentale. L’entrepreneuse fait une analogie avec le contrôle technique automobile, qu’elle juge plus avancé à la fois au niveau de la modélisation et au niveau des pratiques de diagnostic. En effet, si un bilan énergétique est obligatoire pour les propriétaires, son contenu ne les éclaire pas toujours quant aux décisions à prendre.
Au-delà de la simple étiquette DPE, se mobiliser au côté de l’état
Bizco cible le million de transactions annuelles avec une approche de modélisation de données. La collecte de ces données sur place avec un LIDAR (outil de mesure des distances utilisant la technologie du laser pour in fine cartographier le bien avec précision), à distance grâce à l’examen de documents et des interviews, est plutôt simple et rapide. La phase d’analyse est beaucoup plus complexe et nécessite une progression raisonnée et maîtrisée des algorithmes, version après version. Cette complexité est prise en charge de manière transparente par l’offre de modélisation de Bizco. L’idéal serait de parvenir un jour à éliminer le flot de plaintes émises par les propriétaires, les acheteurs, les locataires et certains professionnels quant à la validité d’un DPE mais aussi de la description et de la qualification du bien. Même si l’état et sa puissance se mettent en chasse des passoires thermiques, nombre d’obstacles se dressent devant eux. En particulier, il devient de plus en plus crucial de renforcer le niveau de confiance des différents acteurs dans leurs outils de prise de décision. Cela va de la vérité des plans et de leur interprétation, tenant compte des épaisseurs de couches isolantes existantes ou à créer (contribuant à rétrécir l’espace), à la qualité d’analyse des états techniques des matériaux en passant, entre autres, par le réalisme des prix des travaux à envisager. L’ex-marché de vendeurs devient un marché d’acheteurs, l’équilibre entre les informations disponibles des deux côtés de la transaction s’améliorant continûment. Par exemple, 5 mètres carrés perdus pour poser un doublage isolant ont une valeur à considérer ouvertement entre les parties. Les débats ne reposent plus sur des suppositions, mais sur des preuves. Bref, un bien entrant dans la classe énergétique E ne valant pas le même prix qu’un bien équivalent noté B, la solidité de la justification de la note est fondamentale.
La constitution d'un patrimoine de données
Chaque lot évalué enrichit une base de données qui complète celles qui sous-tendent l’efficacité de meilleursagents.com, mais cette fois dans le champ du DPE. Par exemple, les prix des travaux sont connus avant et après la réalisation des chantiers référencés par Bizco, ce qui permet d’établir des statistiques concrètes sur une masse de dossiers croissante. Elisabeth Felixine souligne sa totale impartialité. Elle réaffirme le fait de ne travailler pour personne, c’est-à-dire de ne pas favoriser ou privilégier tel ou tel domaine professionnel impliqué directement ou indirectement dans une transaction. C’est à cette condition que les acheteurs évitent les dérives financières, allant jusqu’à connaître a priori des éléments relativement détaillés des futurs cahiers des charges ou appels d’offres. À ce stade du développement de Bizco, sa dirigeante estime que 75 % du bien est couvert par la modélisation, ce qui représente un différenciateur clé au niveau de la validité du DPE. Un des sujets inscrits dans la feuille de route est un diagnostic thermique plus précis des toitures, en collaboration avec des thermiciens pointus, en corrélant une analyse technique avec un examen des charges. Le potentiel d’établissement de statistiques, de corrélations et d’exploitations diverses de ce patrimoine de données semble inépuisable.
Un délicat calibrage des modèles
Pour constamment améliorer la fiabilité des modèles, il faut les confronter à la réalité de données de terrain. Elisabeth Felixine explique qu’il vaut mieux aller visiter 20 chantiers de rénovation dans le détail, en rencontrant tous les acteurs impliqués, fournisseurs, diagnostiqueurs, artisans, ingénieurs, architectes, acheteurs ou décideurs, plutôt que de tenter de deviner les paramètres de calibration en chambre ou même à l’occasion d’ateliers dédiés réunissant des spécialistes. Ainsi la logique du focus group ne semble pas adaptée à la situation, car les participants risquent de fausser le résultat en tentant des synthèses trop artificielles de plusieurs contextes différents pour dégager des schémas reproductibles. Ce travail reste confié aux ingénieurs de Bizco, garants de la solidité de la modélisation, mais sur la base de points de repère concrets et précis : des chantiers réels.
Prise de recul
Commentaire par referenceinnovation.com
DPE et IA
A l’heure où cet interview a été mené, la dynamique IA bat son plein. Nous ne savons pas ce que Bizco prépare, mais à l’instar de la plupart des entreprises de croissance proposant des services d’ingénierie en ligne, elle est forcément attentive voire actrice dans ce domaine (à ce propos, lire un article introductif à l'IA sur le site de Bizco). Que peut-on imaginer ? Un chatbot collectant l’information propre à un bien auprès des interlocuteurs concernés ? Un moteur d’analyse de la masse de données de chantiers contenue dans la base de données servant à calibrer les modèles ? Un auto-apprentissage de la détection de fausses informations ? Une évaluation directe d’un score de validité du DPE ? Un DPE vierge en ligne se remplissant au fur et à mesure que les informations sont collectées ? Un kit de formation au DPE synthétisant de façon claire et efficace les éléments disponibles sur la Toile ? Un comparateur de prix du DPE ? Le nombre des cas d’usage semble infini, comme souvent. La clé du choix réside dans la bonne appréciation des constantes comportementales des bénéficiaires, au premier rang desquels les agents immobiliers.
DPE et innovation ouverte
Ce sujet est particulièrement propice à la pratique d’une innovation ouverte, au contact par exemple de laboratoires scientifiques spécialisés dans la modélisation du bâtiment, où qu’ils se trouvent sur la planète. Le champ de la modélisation a de beaux jours devant lui, tant les besoins à couvrir se multiplient. Une des raisons de ce phénomène est l’obligation croissante de justifier un positionnement vertueux vis-à-vis d’impératifs environnementaux de plus en plus pressants, se traduisant par exemple par l’adoption d’une taxonomie d’indicateurs de plus en plus fouillée et exigeante, au-delà des seuls tableaux de bord financiers.
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